Een huis kopen in Duitsland hoe en wat

Mijn man en ik wonen nu ruim 3 jaar in Duitsland, echter hebben wij op dit moment een huurhuis. Het verhaal kennen jullie misschien al wel, mijn man werd ruim 3 jaar geleden voor zijn werk geplaatst in Duitsland en dus was het praktischer om ook in Duitsland te gaan wonen. Omdat zijn plaatsing maar 3 jaar zou duren vonden wij het niet nodig om een huis te kopen en dus gingen wij op zoek naar een huurhuis.

Een huis kopen in Duitsland

Wonen in Duitsland bevalt ons heel erg goed en dus vonden wij het tijd worden om eens te gaan kijken hoe een huis kopen in zijn werk gaat in Duitsland. Dat was nog niet zo makkelijk gezegd als gedaan, de woningmarkt is hier nog niet zo gek als in Nederland, maar het gaat wel aardig die kant op. Ook heb je te maken met hele andere regels dan in Nederland.

Wil je nu of in de toekomst ook een huis kopen in Duitsland? Dan hoop ik dat je wat aan dit artikel hebt en dat je voorbereid kan gaan zoeken naar jullie droomhuis.

Leestip: Tips verhuizen

Een huis kopen waar moet je beginnen?

In Duitsland heb je verschillende sites (vergelijkbaar met Funda) waar je kan zoeken naar huizen. Populaire sites zijn Immobilienscout24, Immowelt en Immonet. Het handige van die sites is dat je via die sites een bericht kunt sturen naar de desbetreffende makelaar dat je interesse in de woning hebt en een afspraak voor bezichtiging wilt maken.

Huis kopen, eerst even naar de bank

Voor je begint met zoeken is het uiteraard wel handig om te weten wat je maximale hypotheek is. Hiervoor hebben wij een afspraak gemaakt bij de Volksbank, dit gesprek duurde ruim anderhalf uur, maar daarna hadden wij precies op papier hoeveel geld wij maximaal kunnen lenen. Dat zoekt toch een stuk makkelijker en voorkomt teleurstellingen.

Ben je een serieuze woningzoeker en heb je een afspraak gehad bij de bank, dat kunnen zij je een aanbod doen om opgenomen te worden in hun huizenbestand. Op deze manier weet je eerder dan andere mensen dat een woning te koop komt, kan je als eerste bezichtigen en als eerste een bod uitbrengen. Wij hebben dit gedaan en zo kwamen wij dus op het huis wat wij gekocht hebben.

Ook belangrijk om te vermelden is dat de kosten koper zelf gefinancierd moet worden. Dit is ongeveer 6% van de verkoopprijs en komt dus al gauw neer op minimaal 20000 euro. Dit geld moet je dus uit eigen vermogen betalen. 

Huizen bezichtigen

Heb je leuke huizen gevonden dan kan het leukste gaan beginnen, de huizen bezichtigen.

Wij hebben diverse huizen bezichtigd en de ene makelaar heeft weer andere regels dan een ander. Zo moesten wij bij een makelaar formulieren tekenen dat we oprecht geïnteresseerd waren in dat huis. Bij weer een andere makelaar moesten wij gelijk een bod uitbrengen en weer andere makelaar was heel relaxt en gaf ons rustig de tijd om het huis en een eventueel bod te overdenken. Ik denk dat dit ook ligt aan hoe gewild het huis is en hoe lang het huis al te koop staat.

Ben je helemaal verliefd geworden op een huis, dan kan je een bod gaan uitbrengen. Sommige makelaars hanteren een biedingstermijn, weer andere makelaars doen dit niet en geven direct alle biedingen door aan de verkoper en die beslist uiteindelijk aan wie hij of zij het huis verkoopt.

Je bod geaccepteerd

Is je bod geaccepteerd, gefeliciteerd! Nu begint het spannendste gedeelte….wachten!

Als eerste ga je naar de bank om aan te geven dat je bod op het huis geaccepteerd is en dat je een hypotheekofferte wilt. Er zal dan weer een afspraak van ongeveer een uur gemaakt worden waarin de hypotheek berekend wordt en waarin je te zien krijgt wat je maandelijkse lasten zullen zijn.

Ga je hiermee akkoord dan wordt de definitieve hypotheekofferte opgemaakt, dit duurt ongeveer 2 weken en daarna kan je de hypotheekofferte komen tekenen en is de hypotheek helemaal rond.

Ondertussen heeft de makelaar als het goed is ook een afspraak gemaakt bij een notaris om de koopakte te tekenen. Onze financieel adviseur adviseerde ons om dit te doen nadat de hypotheekakte was getekend. Bij de Volksbank kan je, ook wanneer je getekend hebt, altijd nog van de hypotheek af zonder boetes of andere ellende. Eenmaal getekend bij de notaris is dit bindend en kan je er niet meer onderuit.

Wachten

Het spannendste van deze periode is dat tot het moment dat je bij de notaris bent geweest het huis niet van de verkoopsite wordt gehaald en er dus ook nog steeds bezichtigingen gepland kunnen worden. Ook kunnen mensen nog steeds bieden op het huis en als je pech hebt (wat wij ook hebben meegemaakt) komt er net iemand vlak voor je de akte gaat tekenen die een veel hoger bod neergelegd waarmee de verkoper akkoord gaat. Weg huis, weg droom.

Wij hebben dit 1 keer meegemaakt en dit was echt verschrikkelijk, we hadden familie en vrienden al op de hoogte gesteld van onze verhuizing en het nieuwe adres aan iedereen doorgegeven, we waren er dan ook even goed ziek van toen we gebeld werden door de makelaar dat er iemand 50000 euro boven ons bod had geboden, als wij niet hoger zouden bieden dan ging het huis naar de ander. Nou zijn wij wel goed maar niet gek, we zijn hier dus niet op ingegaan en zagen ons huis aan onze neus voorbij gaan.

Voor wij dit huis kochten zijn we wat voorzichtiger te werk gegaan en hebben we het pas iedereen verteld toen 100% zeker was dat het huis voor ons was.

Naar de notaris en dan

De dag is eindelijk aangebroken, je gaat naar de notaris om het koopcontract te tekenen. Trek je beste pak maar uit de kast, want hier in Duitsland is het not done om in een spijkerbroek en op gympen naar een notaris te gaan.

De koopakte wordt doorgesproken en dan is het moment daar dat je mag tekenen, het huis is officieel van jou.

In Nederland zou dit het ook het moment zijn waarop je sleutels in ontvangst neemt, in Duitsland niet. Nu duurt het nog 4 tot 6 weken voor de officiële sleuteloverdracht is. In die 4 tot 6 weken maakt de bank geld naar jou over, van dit geld betaal jij uiteindelijk weer de notaris. In deze weken wordt je ook ingeschreven in het grundbuch register (Kadaster), ook maakt de bank in deze weken het geld over naar de verkoper. Als dat allemaal geregeld is komt dan eindelijk de dag dat je sleutels in ontvangst mag nemen.

Controle

Onze bank heeft liever niet dat wij ons huis verhuren en dus krijgen wij na ongeveer 1 a 2 weken bezoek van iemand van de bank. Hij of zij komt controleren of we daadwerkelijk zelf in het huis wonen en we het niet verhuren of leeg laten staan.

Verbouwingsgeld

Ik weet niet of dit bij andere hypotheekverstrekkers ook is, maar bij de Volksbank is het zo dat je eventueel geld om te verbouwen kunt opvragen bij de bank (als dit is meegenomen in je hypotheek).

Ze hoeven hier geen bewijs van te zien, maar je moet dus wel contact opnemen met de bank dat je 10000 euro nodig hebt voor de keuken, of 20000 euro nodig hebt voor een dakkapel enz. Dit geld wordt dan heel snel naar je overgemaakt zodat jij de keuken of dakkapel kunt kopen. Heb je geld nodig voor een aanbetaling dan is dit ook geen probleem, je kan het zelf betalen, maar je kan ook de bank vragen om deze aanbetaling aan je over te maken, zodat jij het weer kunt overmaken naar het bedrijf.

Houdt er rekening mee dat je in Duitsland nog vaak een huis koopt zonder keuken. In Duitsland is het de gewoonte om je huidige keuken mee te nemen naar je nieuwe huis en dus zit er 9 van de 10 keer geen keuken in het huis wat je wilt kopen.

Inschrijven gemeente en belasting

In Duitsland moet je net als in Nederland je binnen 5 dagen inschrijven in de gemeente waar je woont. Je wordt dan ook aangemeld bij de Duitse belastingdienst. Dit heeft voordelen als je een huis koopt, want je kan nu ook jaarlijkse je hypotheekrente aftrek terugvragen bij de belastingdienst. Wij gaan dit geld gebruiken om jaarlijks een extra stukje af te lossen.

Onze officiële sleuteloverdracht zal begin april zijn, we kijken er echt heel erg naar uit, maar vinden het ook ontzettend spannend.

Wil je ook een huis kopen in Duitsland en heb je nog vragen? Je mag mij altijd mailen, of ik zo een kant en klaar antwoord voor je heb weet ik niet, maar ik kan je in ieder geval in contact brengen met de juiste mensen.